极速快乐十分计划

 

 
  人才招聘 联系我们 加入收藏  
  欢迎访问三赢网络营销官方网站   网站策划专线:4006-686-486  
  向雷锋同志学习!  
 
 
 
 
 
   
 
    互联网思维能让房价降20%?
 
 
 
  浏览?#38382;?   发布时间:2014-5-21 19:00:36
 

                                                                         文/王新宇

  房地产行业,一个高大?#31995;?#20195;言词,面对着年年上涨的高额房价,中国的楼市牵动了众多买房人的心,尤其对于在?#27426;?#32447;城市的?#20064;?#26063;而言,能在省?#21069;布?#32622;业,是很多人的梦想,可是望着房价与收入之间的鸿沟,心碎无痕。有能力买房,又只能选择很远的郊区,低价?#25307;?#25151;的品质又不是那么放心,建筑的偷工减料,比如水泥标号不符,钢筋缩水,开发商承诺?#27426;?#29616;又造成一桩桩窝心的投诉,?#27426;系?#22312;互联网上维权。

  互联网时代背景下,各类商家纷纷畅谈互联网的革新,而互联网思维能否颠覆房产的讨论,近期也在互联网上引发风潮,房价能否被颠覆?是否能给年轻人带来新的希望?

  年初,在郁亮的带领下,万?#32856;?#23618;以迅雷不及掩耳之势快速拜访了腾讯、阿里巴巴、海尔、等企业,并且引发了业界针对房地产行业转型的深度思考。郁亮曾在一次内部演讲中说,他担心未来房地产行业会不会出现类似“小米”的搅局者,以互联网思维模式打破旧秩序,威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。

  但如果有一天,有人告诉你,互联网思维的房子就快来到你的身旁,并且比周边房价便宜20%,你会选择吗?

  全国第一例互联网思维房地产开发项目,或将开始作为这星火燎原的第一个火?#29301;?#25991;章可能很长,让我们先从房价说起。

  房价的现状与走势

  决定价格的,通常是市场,而国内的房地产市场作为国内的经济支柱,辐射行业众多,而地价、建筑安装成本、税?#36873;?#33829;销成本、合理利润,构成了当今房价的重要组成成本,由于土地资源的稀缺和出让计划,对于土地渴望的开发商,每年进?#22411;?#22320;储备,通过各地招拍?#19994;?#22303;地价格的直接成本,楼面价?#27426;?#19978;涨,同一地段,数年间的涨幅可能有数倍之巨,与数年前相比,这是目前开发商最大的支出之一,另外一个大的支出是税费,而建安成本每年的上涨幅度有限,需要注意的是近年来的用工成本?#27426;?#19978;升。实际上,开发商获得的利润,如果排除早期囤地因素的话,纯利润在15%以下较为合理。

  所以高房价的主要原因,还是目前开发商的成本?#25214;?#22686;高导致,除非国内土地政策和税费进行较大的调整,否则房价很难有较大的降幅。?#27426;?#32447;城市的土地资源更加稀缺,与三四线城市的供大于求的目前房价下行的市场来看,?#27426;?#32447;城市的房价的调整,可以认为是短期的市场观望,成本?#27426;ǎ?#20379;小于求,未来房价上涨的趋势还是不可避免的。05年、07年、08年等房价的阶段性拐点造成的房价Z?#20013;?#19978;涨,就是最好的佐证。

  针对限价、限购等调控政策,很大一部分降低了购房需求,但这个犹如蓄水的池子或者是一个被死死压紧的弹簧,实际上需求不仅没有减少,反而是?#27426;?#39640;涨,蓄势待发,一旦政策有松动,大?#28212;?#25918;的需求与供应量不够的?#27426;?#32447;城市的市场最终产生的化学?#20174;Γ?#26174;而易见。

  互联网众筹建房的困境

  中国1998年取消福利分房制度之后,国内的房地产飞速发展,几乎是与中国互联网发展同期,并?#20197;?#26399;的互联网已经出现了类似“买房联盟”“自建房组织”等早期的通过互联网召集的行为,但几乎没有成功案例。归结其原因主要是受到以下几个方面的影响:

  1.土地政策

  目前国?#22411;?#22320;政策是通过招拍挂进行,需要缴纳高额的保证金,并?#20063;?#19982;市场的公开竞争,拍得土地缴纳土地出让金,取得《国?#22411;?#22320;使用证》后才能进行下一步开发建设。

  2.?#24335;鷲习?/FONT>

  房地产需要大量的?#24335;?#20445;?#24076;?#20010;人筹措的?#24335;?#19981;能完成一整套开发流程,且保证?#24335;?#38142;?#27426;?#35010;,诚信?#20064;?#20063;不能取得公信力和参与者的安全感,在?#26102;?#20026;王的房地产领域,很难有大的作为。

  3.专业度壁垒

  房地产开发是一个专业度非常高的行业,跨越规划、建设施工、金融、营销、企业管理等多个方面,需要大量专业人才,而从开发商拿地伊始,到项目销售完?#31995;?#27969;程以及与政府相关部门的对?#26377;?#35843;,普通人难以企及。

  而常见的房地产垂直网站进行的电商、团购等模式,由于定价权不在网友,所?#38498;?#38590;拿到优惠的价格,从而并不能真正撼动房价。

  互联网思维房地产应用现状

  随着互联网对于中国传统行业的影响,尤其是乔布斯、小米等公司的成功,给中国市场带来一股互联网改造传统行业的浪潮。很多传统行业会发现,原本简单的产品经过互联网的运作之后,带来的不仅仅是产品?#26087;?#30340;价?#25285;?#32780;是后续的。比如:苹果?#21482;?#19981;仅仅?#24067;?#36186;钱,而后续带动的产业链令人眼红,appsote、配件?#29616;ぁ?#36719;件收费等等。小米?#21482;?#30340;粉丝经济获得了巨大的商业价值以及?#26102;?#20215;?#25285;?#23588;其发展速度让传统行业瞠目结舌。

  互联网思维的房地产运用,目?#26696;?#23478;已经开始尝试,万科开始在物业服务上进行深挖,开发住这儿的APP,想打破社区最后一公里服务,以及为自身销售建立老业主的数据库做准备,打造自己的O2O产品。

  而拥有极深地产运营背景的互联网公?#23601;?#23478;网则通过互联网思维的服务,比如管家式托管、在线租赁、酒店管理,让原本固定的资产收益增强了附加?#25285;?#24456;多开发商以途家名义大打互联网思维牌,提升自身项目卖点,而精细化、标准化的服务也的确让业主和开发商获得了实际的收益,而国内大批闲置的旅游地产房源也顺利被盘活,各地政府也纷纷签约,加入互联网与旅?#25105;?#30340;深度结?#24076;?#21487;谓四方多赢,创新颠覆原有的产业链。

  但对于房地产思维的房地产开发,虽然有众多开发企业关注,但尚未有品牌开发企业尝鲜,其他传统行业已经尝鲜,并?#39029;?#21151;,那房地产的互联网思维实战能否颠覆房价?南京有开发企业已经开始尝试。

  中国互联网思维房产第一案例

  面对房价,互联网思维的改造,应?#27604;?#20309;?真能降低房价?第一个吃螃蟹的开发商,已经开始行动。

  近日,南京高盛房地产通过微信宣布,开展“青年置业行动?#20445;?#39640;盛地产公司董事长孙天元,原南京荣盛地产房地产开发公司总经理,拥有十多年开发?#23433;?#30424;经验,?#30452;?#22312;山东、江?#25307;?#24030;、南京等地相继操盘,操盘面积400万方,提起这次尝试,他坦承,是受到小米公司的影响:一家互联网公司,颠覆传统行业,短短几年积累100亿美金市?#25285;?#36825;是很多传统行业值得学习的。做这次尝试,一则自己是过来人,知道年轻人买不起房的?#32431;啵?#20182;鼓励年轻人留在大城市,毕?#22815;?#20250;多。另外一方面,也是用互联网思维的改造合理降低房价,希望年轻人摆脱蚁族、群居的窘?#24120;?#35753;城市留下青?#28023; 薄?/FONT>

  对于互联网思维,他是这么认为的:互联网思维是?#38469;酰?#21448;不是?#38469;酰?#20294;是一场深刻的革命,它代表了一?#21046;降?#30340;力量,打破了原有的信息?#27426;?#31216;。在商业模式方面,最主要的?#27605;?#26159;减少了交易?#26041;?#21644;成本,是对商业模?#38477;?#37325;构。近年来商业地产,尤其是商场的蜕变,就是被互联网颠覆的典型代表。如果把传统思维的商业比作是冷兵器时代,而新的互联网思维则代表了?#32570;?#22120;时代的到来。互联网思维表现的更加创新、更加适合做单品突破和快速迭代升级,用极致的?#31361;?#20307;验和时尚富有品位,吸引互联网客?#28023;?#24418;成品牌和规模效应。

  至于自己的“青年置业行动?#20445;?#20182;首先分析了现有的房地产开发与互联网思维的产品生产流程的不同,以及自己的计划:

  1.传统的房地产开发,从拿地到项目销售完?#24076;?#24182;不会有?#31361;?#20171;入相应流程,都是由开发商或者营销机构做规划,买房人很难影响最终的产品,所以买房人?#27426;?#25509;受,产品不能定制。

  2.项目参与人?#20445;?#36890;过南京本地的互联网平台、微信、微博等渠道召集,从项目拿地,就邀请愿意参与行动的用户现场去考察,并且对未来的产品提出自己的建议。

  3.开发模式由参与者共同成立有限合伙人企业,以购房首付的?#24335;?#36827;行入股,成为公司的股东。

  4.显然,所有众筹的合伙人的?#24335;穡?#24182;不能支撑整个项目的?#24335;?#27969;,所以作为开发商,他会注入?#24335;穡?#20197;及邀请私募或者信托机构。

  5.关于?#24335;?#23433;全,所有参与的买房人?#24335;?#20840;部委托银行进行监管,开发商不能随意动?#31859;式穡?#38500;?#21069;?#29031;相应程序取得了土地,需要支付土地出让金,进行支付。

  6.项目的户型不会设计太多,?#34892;?#25143;型为主

  7.项目未来的设定还是会盈利的,所以,所有参与者可以选择优先购房,或者成为股东,享受后期的收益,但这一点需要在项目确定开发前,?#38498;?#21516;确定。

  8.从这个项目伊始,所有关于产品?#26087;?#30340;决策,比如户型、产品定位、附加值项目的加入等,?#21152;?#25152;有参与者进?#22411;?#31080;进行,也就是说,早期的参与者的话语权很重要,类似于小米?#21482;?#30340;早期的发烧?#36873;?/FONT>

  9.关于产品:选择专业的建筑商,按照最终大?#19994;?#25237;票结果开发建设,?#38750;?#26497;致的品质感以?#26696;?#22810;的附加值的内容代入,极力打造地产的性价比。

  10.开发商在这次行动中的角色,更像是一个代建方以及服务者的角色。

  11.行动的开始,从拿地成功开始,如果没?#24515;?#22320;成功,则所有参与者的?#24335;?#36864;回,保证?#24335;?#23433;全,在整个过程中,聘请律师、专业审计机构、银?#22411;?#31649;等方式,保证所有参与者的利益。

  关于此次“青年置业行动”能否真的降房价,孙天元表示:首先自己在业内十多年的从业经验,在成本控制上有自己的一套模式和方法,但最主要的几个点在于:

  1.不投广告,降低营销费用,这部分约占3—4%房价

  2.选择合理的私募或者信托机构,整体财务成?#23616;?#20986;降低2%

  3.项目管理费,省2%。

  4.房地产开发项目愿意放弃大部分利润,按?#25307;?#19994;规则,15—20%的毛利,放弃10%。

  5.其他成本,节省2~5%

  按?#25214;隕系?#35745;划,这样的模式,如果在同地段,可以节省15%到20%的房价,按照目前有意向看的三幅地块区域的房价区间在16000左右,?#31185;?#31859;房价可以降低3000元,无疑,这对广大?#25307;?#32780;言,是极具诱惑的。

  按照计划,这次行动最终的房子,也是会公开按照正常的开发流程进行销售的,只不过甚至售楼处都不会建,一切都靠网友的力?#30475;?#25773;,相对于传统开发商豪华售楼处和美貌的售楼小姐。通过互联网降低成本,更优质的产品,更便宜的价格,形成用户至?#31995;?#26497;致体验,让买房人自己做主自己的房子的新的方式,相比传统开发模式而言,的确是一次难得的互联网思维利用的尝试。

  但孙天元此次的互联网思维的房地产开发模式,?#19981;?#36973;遇不小的阻力,但他认为,事在人为,尽管?#26087;?#26032;的创新总要有烈士,成功也许会很渺茫,但他愿意以自己多年的经验,进行尝试。

  按照正常的开发流程,目前这种方式最大的难题,就是拿地,目前,已经有一些愿意参与的买房人已经形成群体,并且近期就会去看地,目前选中的区域是南京的江宁,已经通了地铁,周边配套也不错。除了通过传统的一级市场,即国土局招拍挂拿地之外,也不排除通过二三级市场的转让,获取合法土地的途径,一旦土地问题解决,还将面临?#24335;?#30340;问题。由于房地产开发的周期较长,这次的尝试最终结果,将会在两年形成。与传统的众筹自建房不同,基于开发商多年的开发经验,在开发流程、政府对接、项目建设、监理等方面,拥有不可比拟的优势,所以这次互联网思维房地产开发的尝试,有较大的成功几?#30465;?/FONT>

  不管结果如何,房地产行业的互联网改造,除?#24605;?#21333;的应用,也终于有了一例真实的开发案例渐显雏形,希望类?#32856;?#22810;的尝试出现,让房价不仅仅降下来,更重要的?#29301;?#35753;买房人真的物超所?#25285;?#33021;买到性价比最好的房子,这才是互联网改造房地产最好的结果,购房路漫漫,且行且珍惜!

(声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

 
 
 
   
法律声明 | 六大优势 | 建站标准 | 联系我们 |
 
 
极速快乐十分计划